[摘要] 上周，万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩，2012年万科销售额1412亿元，再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为13.2%，比上年同期的14%下降0.8个百分点。
2012年，一线房企市场份额进一步增加，排名前十企业的市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点。
然而，在销售额数据创新高的同时，部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。2012年，各大房企销售均价较上一年下降，这佐证了房企以价换量，加速去库存的市场研判。销售均价的下降，再加上人工、建筑、融资等方面的成本费用增加，使得房企虽然销售业绩可观，但盈利能力却在减弱。
在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮曾表示，由于靠土地盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。
从全年情况看，万科2012年销售均价为10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 销售均价的下降使得万科年度销售额超过1400亿元，但利润率水平却未达到万科预期。2012年上半年万科结算净利率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点；销售净利润率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5个百分点。到去年三季度末，万科销售净利润率为13.2%，而上一年同期为14%。
保利地产去年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%；三季度末，扣除非经常性损益后的净利率为12%，而2011年同期为16%。此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
房价或呈平稳态势
尽管大多数房企在2012年销售业绩都表现不俗，一些业界专家分析认为，2013年整体房价将呈现平稳增长或波动的态势。
2013年周，城镇化政策的利好使得北京，广州、深圳、重庆、成都等热点城市的一手住宅成交量相比去年同期都出现了大幅增长，创下了近年来的新高。
美联物业深圳区域董事总经理江少杰预计，2013年房价预计上升5%~10%，国内商品住宅成交将持续攀升。美联物业研究中心报告显示，2012年商品住宅成交10.1亿平方米，预计2013年将超过11亿平方米，增长8%左右。
虽然推高房价上涨的动力犹存，但同时新的调控政策出台的可能性也较大。中国不动产研究中心研究员肖楠认为，在未来高度不确定的情况下，房地产企业还应该做好一个持续过冬的准备。
值得注意的是，尽管2012年北上广深等一线城市库存量大幅下降，但整体来看，一线房企的存货仍然高居不下。
公告显示，万科截至去年三季度末的存货高达2467亿元，同比上升27.9%；保利地产三季度末存货达到1783亿元，而半年报数据为1687亿元；招商地产截至去年三季度末的存货达583亿元，较上年同期增加24.3%；华侨城存货同比更增长30%，达359亿元。
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