[摘要] 中国房地产市场2012年由上半年“地狱式”转入下半年“天堂式”态势，导致房地产调控几乎进入“死角”。笔者不禁反问，为何历年中国房地产调控屡屡成为业界的“空调”笑柄，十年调控砸下来，房价屡调屡涨、成交屡调屡反弹？为什么政府扔出号称最严厉的“三轮调控”，老百姓却抱怨房价没降？
五是完善住房金融制度。当前，美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策，势必影响2013年我国的金融政策。为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击，应该实行中性的住房金融制度，主要有两种选择：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策，使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。
六是房地产项目资本金制度的比例调整到25%或者30%。2009年5月27日，国务院将房地产项目资本金比例降至20%，这意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化，果然，2009年-2010年地王爆发，烂尾楼纷纷“复活”，银行放贷达到近10万亿和7.95万亿，土地财政2010年收入2.9万亿。其实，这就是房地产项目资本金的下降恶果。
七是健全商品房预售制与商品房预售款监督制度。由于商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度。
八是土地储备制度。土地储备机制立法滞后，土地立法体系有待建立。有的城市出台《土地储备实施办法》，规定对市区土地实施统一收购，有人质疑：在市场经济条件下，政府凭什么去限制原有土地使用者转让土地？土地转让后政府照样可以收取土地出让金，为什么要限制企业自行盘活土地？有什么依据？这些问题，从现有的法律法规中确实难以找到具体确切的依据。1999年月1月1日实施的《土地管理法》对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权也没有明确的依据。
虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续，但边际效用正在递减。不可否认，坚持继续实施这些老政策不动摇，对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用，但这些政策并非长久之计。从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用，出台长效机制必不可少。
从目前来看，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋所有人持有房屋的成本，此举或可抑制投机者囤积房屋的冲动，改善供不应求局面。此外，建立长效机制，还需要进一步完善保障房体系。作为解决中低收入家庭居住困难的有效途径，保障房建设的提速将有助于“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制的建立。大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构，拉低整体房价。
长效机制的建立有助于抑制更大风险的出现。虽然一些房地产企业特别是龙头企业的业绩已经得到改善，但房地产价格继续飙升将带来诸多负面影响，其中之一便是集聚金融风险。房地产企业离不开资金的支持，在目前信贷资金受限情况下，相当一部分房企是通过“影子银行”渠道获取资金。由于房企本身潜在的偿付风险很大，房地产价格下跌趋势一旦形成，房企必然无法负担“影子银行”较高的融资成本。如果企业资金链断裂，那么与“影子银行”体系有千丝万缕关系的金融机构也必将遭受损失。因此在长效调控机制的干预下，也有助于避免金融风险发生。
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