[摘要] 中国房地产市场2012年由上半年“地狱式”转入下半年“天堂式”态势，导致房地产调控几乎进入“死角”。笔者不禁反问，为何历年中国房地产调控屡屡成为业界的“空调”笑柄，十年调控砸下来，房价屡调屡涨、成交屡调屡反弹？为什么政府扔出号称最严厉的“三轮调控”，老百姓却抱怨房价没降？
2012年房地产市场的再度反弹，最合理解释是民众对政策预期的改变，也就是对房地产市场健康走向的信心不足，预期不乐观。这是多种因素共同作用的结果。但前仆后继的限购放松、公积金贷款上限放宽等地方微调对市场产生的影响，使建立房地产市场长效调控机制成当务之急，对房地产以及与房地产相关的土地、金融、税收政策以及住房制度本身等制度进行系统全面的改革和调整。
如何建立房地产调控长效机制？2013年1月3日，由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。笔者认为，房地产调控长效机制必须从国家层面进行全面深化改革，如果仅仅由几个部委在房地产系统或与房地产相关的方面进行调整，恐怕很难打破现有的利益格局。譬如目前央行、银监会、国土部和国家税务总局没有明确参与改革和调整，而发改委和住建部在金融、信贷、土地和税收等方面根本就没权过问，除非由国务院作为国家层面来全面统一部署与协调，否则难以建成有助于房地产长期健康发展的调控长效机制。
笔者认为，要构建房地产调控长效机制，政府必须大刀阔斧砍向“八项”制度。调控长效机制是一个系统工程，牵一发动全身，不从住房制度、土地制度、税收分配制度、金融制度、财税制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制度、土地储备制度等根本制度的改革入手是不可能构建房地产调控长效机制的，也不可能彻底解决中国房地产长期存在弊端。
一是住房制度改革。住房保障体系应该调整，实行多元化的住房供应制度，这比单一靠开发商建商品房更管用。“由政府解决保障房、开发商建商品房”这种二元的住房机制要更加适合中国的国情，形成商品房与保障房平行供应体系，市场上由商品房与保障房“两条腿”行走，商品房供市场，保障房归政府。
二是完善土地制度。必须改变土地供应方式，减少土地招拍挂，减少地方政府过度依赖土地财政。“地少钱多”的根本原因还在于土地、金融和税收政策、制度。另外继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，才能从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局，从而在制度上形成合理的资源配置机制。
三是建立合理的房地产税收制度。要结合房地产税制的改革来推行房产税的实施。房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题，但是未能解决法理与高房价问题。
四是调整中央和地方税收分配制度。其中地方占的比例应该提高到50%以上，改变地方政府长期依赖土地财政的状况。
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