[摘要] 中国房地产市场2012年由上半年“地狱式”转入下半年“天堂式”态势，导致房地产调控几乎进入“死角”。笔者不禁反问，为何历年中国房地产调控屡屡成为业界的“空调”笑柄，十年调控砸下来，房价屡调屡涨、成交屡调屡反弹？为什么政府扔出号称最严厉的“三轮调控”，老百姓却抱怨房价没降？
其实，中国房地产调控陷入“屡调屡败”困境，不是中国经济体制问题，更不是市场经济发展规律问题，而是中国房地产调控一直缺乏长效机制。中国房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控，已经显现“抗药性”。建立房地产调控长效机制势在必行，目的就是让行政干预之手逐渐退出房地产市场。
什么是“房地产调控长效机制”？所谓“长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。
自1998年中国住房制度改革以来，房地产调控已经上升到政治问题。2002年开始，中央政府的行政手段多过于经济与市场及法律手段，尤以2011年出台的限购政策为代表，让房地产市场进入“供求两限”的局面。显然，靠临时性的短暂行政手段调控房地产，弊端已经凸显。我们必须构建房地产调控长性机制，从根源上彻底解除中国房地产市场的病毒。
目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一。实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间，北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。笔者跟踪统计2012年地方政府对中央房地产调控政策的执行情况，60个城市有一定程度微调，其中8项政策(6个限购放松政策与2个税费与人才优惠政策)叫停，地方到中央政府共计有15次为调控放松辟谣。在此背景下，房地产调控长效机制的有关工作提速，并不意外。
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