[摘要] 近期，记者从东亚新华地产获悉，该公司旗下位于通州的东亚·逸品阁项目起价仅为12400元/平方米，和年前13200元/平方米的起价相比降了800元/平方米。值得关注的是，该项目的成本价超过12000元/平方米，这意味着该项目基本失去了利润空间。
现象3
“观望”项目普遍延期开盘
截至2月20日，今年新建期房市场仅有5个项目开盘入市，合计供应量为746套，比去年同期减少33.5%，其中，2月仅有浅山香逸花园一个项目入市。在这些新入市项目中，目前仅有一个项目成交25套房源，成交均价为1.08万元/平方米，其余项目则均为零成交。据此计算，今年新供应楼盘整体签约率仅为3.38%。
老项目也同样供需两“弱”。截至20日，年内北京供应的期房商品住宅项目合计为22个(均为老项目后期)，供应套数为5362套，总建筑面积为62.2万平方米，创造了限购后的新低，至今合计签约仅843套，签约面积合计为8.65万平方米，总去化率仅为15.7%。
值得注意的是，根据亚豪机构此前的统计数据，在2月北京计划推出的23个项目中，首次入市的纯新盘就达到10个，其中6个已连续宣传多月却始终未面市。包括路劲世界城、紫御华府、天润香墅湾1号、首开国风美仑等，的在去年10月就宣称要开盘，却延期至今也未能面市。一方面，新增供应的缺失被认为是年后楼市成交低迷的主要原因之一，而同时，市场持续的低迷格局也使得新项目普遍延期开盘，推迟入市时间。
链家地产市场研究部冯联联认为，节后新盘推迟入市的主要原因是市场低迷，开发商对年初商品住宅市场信心不足，在买方市场下，计划入市项目也都会面临定价难的局面。
据亚豪机构统计数据显示，预计在3月开盘的项目目前共有21个，虽然与去年同期相比实际开盘量基本相当，但与2009、2010年同期相比，新盘供应的降幅还是均超过了4成。在20个项目中，郊区项目占据绝大多数，除5个城区项目外，其余主要分布在昌平、房山、大兴、顺义等地。
“春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，在限购调控政策不松动的大环境下，大部分需求被抑制，区域内的库存量及潜在供应量决定了这些区域内房价下调的深度。由此判断，从未来的成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。
据记者了解，去年年底东亚·逸品阁以13200元/平方米的起价入市让不少人“大跌眼镜”，该价格创下了通州房价的新低，同时也令其“邻居”珠江国际公馆大感意外。早在地块成交时，珠江国际公馆替其算了一笔账，加上各项成本和8%的利润，预计最终售价为24000元/平方米。但最终该项目仅以13200元/平方米的起价入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在单价13200元/平方米的基础上再打8.5-9折。
在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
据悉，东亚·逸品阁项目所在地块是由东亚新华地产于2011年4月以2.96亿元取得，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价超过6000元/平方米。加上建安成本、财务税费、营销及管理费，各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，接近目前的销售起价。
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