[摘要] 城市新区扩张问题十多年来一直备受关注，在新型城镇化正酝酿顶层设计的背景下，这一问题显得尤为迫切。
“这里是楼盘还是城市”
9月，“爽爽的贵阳”凉风习习。令人有些不爽的，是老城区日益拥堵的交通。在密集如织的车流中，不时可见凯迪拉克、奔驰、奥迪和保时捷插队穿行。
以财富计，今日的贵阳已不独属于当地人。那些在地州打拼成功的矿主、煤商等生意人，成了省会购买力的新移民。正是他们，造就了“中国楼市大盘”的神话。
贵阳老城区南明区和云岩区坐落在一片狭长的山谷地带。局促的空间内，目前已簇拥超过130万人的常住人口。用当地房地产业内人士的话说，“密度堪比香港”。
在这种情况下，多数城市选择跳出老城、在外围建设新城。但贵阳别具一格，在紧邻南明区市中心的彭家湾和五里冲片区，借助城中村改造，引入开发商，集中规划建设了一个占地6000余亩、总建筑面积达1830万平方米的超级大楼盘，于2010年底开盘。
这个名叫“花果园”的房地产项目全部建成后，预计可容纳近50万人口居住。用当地业内人士的话说，“相当于把一个县级市搬回了市中心。”
业内人士告诉记者，在许多城市，凡占地超过2000亩、总建筑面积超过100万平方米、可容纳3万～5万人的楼盘即可被称之为“大盘”，但在贵阳，“零头都算不上”。
9月上旬的一天，记者来到花果园。目前项目销售已近尾声，但售楼中心的大厅内仍然人头攒动。用于摆放项目模型的沙盘，约有一个篮球场大小。
售楼中心陈列的历史照片和规划效果图告诉人们，昔日这里是一片脏乱差的棚户区；未来，将出现12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大公园广场、8所学校、若干所幼儿园和三甲综合医院……
“除了工厂，几乎什么都有。”一位当地人士说，他总是有一种迷离之感：“这里究竟是楼盘，还是城市？”
业内人士介绍，2013年上半年，花果园项目成交面积达168.58万平方米，占整个贵阳楼市的42.86%。
即便是在范围内，花果园也不失为项目。据项目内部统计，截至今年5月底，共销售住宅超过3.8万套，销售金额达180亿元。
目前贵阳其他地方都奇缺置业顾问，“因为大部分人都在为花果园项目卖房子”。
但有分析人士指出，这个超级大盘创造的诸多楼市神话，未来或将遭遇一系列与城市规划、管理相关的考验。
花果园项目目前仅有期开始入住。但周边交通已经出现明显拥堵。即便在非早晚高峰时间经过，通行也困难。
项目中还建了许多高至42层的超高层住宅。“42层住宅，仅配备了3部电梯，如果住在顶楼，早上上班等电梯，可能没有半个下不了楼。”前述业内人士表示。
业内人士表示，由于花果园是基于棚户区改造项目建设起来的社区，开发商出于摊销成本考虑，局部地区开发强度（容积率）高达4.57.0。“这么大的一个项目，这么高的容积率，后续必然会出现诸多问题”。
在国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜看来，大盘开发，好的一面是能够带来规模效应；但弊端是，在城市中心地带大规模开发，无疑将给中心聚集区带来更大压力，将给未来的城市管理设置更大的难题。
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