[摘要] 楼市调控对地方政府、开发商、购房者而言,都不啻为一场考验。开发商的观望让地方政府陷入被动,而购房者的观望也让开发商受尽煎熬。这两对原来关系密切的组合,因其中一方的缺席,另一方唱起了单身情歌。
目前,新政执行一年,地方政府密集出台差异化微调,芜湖新政之死并未影响后来者的热情,各地政府蠢蠢欲动,开发商重燃拿地热情；而近期一线楼市成交升温明显,也给人们更多猜疑:在一波又一波的降价浪潮中,楼市是否已经筑底?
存货增成交减，房价一年降千元
济南限购政策实施一年来,房价下跌了上千元。据合富辉煌数据分析,一年来济南市房价总体上先升后降,全年降幅达到千元,住宅前期成交量比较稳定,进入去年四季度后成交下滑严重,而住房存量总体呈上升趋势,房地产成交量价齐跌。
数据显示,济南市去年住宅供应一直居高不下,尤其是进入5月份以后,住宅供应一直维持在60万平方米以上,去年10月住宅供应达到828312平米,创下年内供应纪录。
与高供应不一样的是,济南住房成交起伏较大,限购政策实施的最初三个月呈现出下降趋势,随后半年时间销售表现还可以,尤其是6月达到销售峰,达到325418平米,但是随着年底信贷额度缩减,第四季度住宅销售直线下滑,销售一度达到冰点。
由于济南市住宅供应量大,房地产销售情况持续不佳,限购一年后房价下降上千元。合富辉煌的数据显示,新政开始实施的2月住宅成交均价9009元,随后房价一直比较稳定,峰在8月达到了9552元,但是随着去年第四季度销售迅速下滑,不少楼盘大幅降价促销,2012年1月成交均价已下滑至8069元,降幅达到上千元。
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刚需已然筑底，改善翘首期待
2月29日,保利“轻松住计划”截止日。根据该计划,购房者在保利置业开发的保利花园(论坛)、保利大名湖(论坛)和保利海德公馆购房,签订购房合同时,只需支付首付款的50%,另外50%首付款可分期缴纳,分期付款不用支付任何利息。对购买保利海德公馆的购房者,分期交首付的时间甚至可一直到2013年9月30日前。公司工作人员告诉记者,目前有多少人受惠于该计划,尚没有完全统计。但是,她肯定地告诉记者,春节前后,几个项目的成交有明显回升。
在保利海德公馆售楼处,记者见到了购房者苏先生,拥有两套房产的苏先生近期的购房热情有所“复苏”,有两套房,为他和妻子的婚前财产,房子不大,但是都贷过款。他对售楼人员谈到,如果我把一套房卖掉,新购买住宅能按二套房吗?如果两套都卖掉,是不是可以算首套房?
苏先生的情况并非个例,保利海德公馆的销售人员告诉记者。在售楼处也经常会碰到这样的购房者,虽然他们有房住,但房子并不大,或者居住条件并不好,他们改善需求迫切,由于楼市低迷,苦于无法在短期内卖掉已有房产,或因无法再享受按揭政策,部分改善型购房者止步。
在继万象新天、绿地梵尔赛公馆等刚需盘的热销之后,改善型需求也有所抬头:中海奥龙观邸(论坛)的新品中,据说165平方米的三房。世联怡高机构总经理朱江谈道,部分刚需盘已经筑底,下一步就看改善型楼盘能否做出筑底举动或者政策层面有没有松动支撑。
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上海新政之死，政策扑朔迷离
2月28日,上海新政在出台一周后被叫停,2月29日上午,房地产板块127支股票中,仅有不足10支微涨,其余股票落入颓势。这不禁让人产生联想——上海新政在一周内传递的积极信号让地产股普涨15%,从目前的情况来看,信号利好面荡然无存。
一段时间以来,芜湖市出台“免契税、补贴”的楼市新政,中山宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,上海市“外地户籍居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”。虽然佛山、芜湖、上海新政已经被叫停,但这并不能阻挡地方政府飞蛾扑火般的热情。常熟、杭州、天津、从化等城市也通过公积金放宽、购房补贴、调整普通住宅标准、购房入户等方式为房地产暗渡陈仓。对此,业内人士一致认为,土地成交低迷导致政府财政压力明显加大。而另一猜测便是,地方政府的微调,是否为中央所默许?
对此,济南建邦(论坛)置业有限公司总经理潘捷认为,2012年CPI反弹,宏观经济形势好于去年,房地产业链虽然一直拉动中国经济增长,但是国家也在进行产业调整,房地产大病初愈不适合大起大落,更需要稳步发展。可以肯定的是,相关政策的变化会响开发商的期望值和拿地热情。
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