[摘要] 2012年包头市房地产发展趋势论坛今日召开。在论坛召开前夕，本报记者就目前呼包鄂地区的房地产市场发展现状，存在的问题，以及今后的发展方向等内容，专访了内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣教授。
记者：城市在快速发展的同时，似乎必然会带动房地产业的快速发展。请您谈谈城市与房地产究竟有哪些关系呢？
梁荣：房地产问题，往大了说就是一个城市的发展问题。城市和房地产关联度是很高的。城市的发展，必须通过房地产来丰富它的内容，城市通过房地产得以实体表现；而房地产又是依托城市来实现他本身价值的。
美国公认的城市规划专家沙里宁提出城市建设的原则有三条：表现原则、相互协调原则和有机秩序原则。他强调，城市的主要目的是为了给居民提供生活上和工作上的良好设施。人民的生活与工作，需要有令人满意的设施与健康的环境。我们应当把城市建造成为适宜于生活的地方。
由于这个原因，建设城市中，就要把对人的关心放在首要位置上。只有当城市按人类建筑的基本原则发展成为人类艺术的成果时，城市才会在物质上、精神上和文化上臻于健康。正确的城镇规划，应当照顾到城市社会的所有问题———物质的、社会的、文化的和美学的，并且逐步地在长期内把它们纳入连贯一致的物质秩序中。
记者：目前呼包鄂地区的城市建设都存在哪些问题？
梁荣：城市不是建筑，或者说，城市不单单是建筑。而我们现在是什么情况呢？，今天的设计师，长期模仿图纸上的各种风格的形式，思想受到束缚，因而在很大程度上失去了空间的想象力。第二，当今的城镇都在迅速地扩大为大都市，这样就需要预先做出方案，以便迅速进行扩建，而城市设计者大都致力于务实的和技术性质的事物。这种堆砌的建筑是没有生命力的。
同时，目前，包括呼包鄂在内的我国的很多城市都面临多个建设管理标准的问题。如中央精神文明建设指导委员会要建设“文明城市”；爱国卫生运动委员会的标准是“卫生城市”、“健康城市”；环境保护部要建设“国家环境保护模范城市”、“生态示范区”、“生态示范市”；住房与城乡建设部要建设“宜居城市”、“园林城市”、“生态园林城市”。当然，一个城市的多头管理没有分歧，没有矛盾，没有偏差，这是个好现象。但如果管理过程中每个部门的评价指标体系互斥，那么这个城市的发展就只能是一团乱麻。
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记者：目前呼包鄂地区的房价正处于高位运行的状态，这种状态是不是还将持续呢？
梁荣：房价高位运行，至少应该包括以下几个方面：，价位基准水平，即原来高还是低；第二，价格涨幅；第三，短期趋势，最近一两年的趋势；第四，长期趋势，未来几年的情况。从这几点来看，呼包鄂地区的房价应该属于高位运行。
在西方，从美国和英国将近100年的发展历史来看，美国在1985年时面临房地产发展的拐点，英国基本也呈现这种模式和道路。这就说明，我们目前房地产的总体情况大约只相当于美国上世纪70年代的水平。
纵观各国历史，每一个国家在发展成立中，基本只有一次这种大规模城市建设的经历。而内蒙古呼包鄂地区，正迎来宝贵的城市化快速发展时期，房地产的“大开发”正好还有15-20年的时间。20年之后，这种大规模的开发将不复存在。因为到那个时候，呼包鄂地区的城市化完成了，新兴工业化完成了，城市人口稳定了，这种情况下，房地产发展就需要“转频道”了。
从目前呼包鄂的情况看，房价对于中低收入消费者来说相对还是高的，但房价未来10-20年的态势还将持续上涨。因为发达国家房地产的增加值大约占GDP总值的12%-14%，而我国房地产业加上建筑业大概只占GDP的7%-8%。而单位国土面积里房地产增加值的量和发达国家相比相差就更多了。从这些指标来看，呼包鄂地区房地产业的发展空间和潜力还很大。
记者：房价高会导致哪些后果，针对这些已经出现或者可以预期的后果，我们还怎么解决呢？
梁荣：应该说，房价居高不下，大体会导致四种后果———1、买不起房与房屋空置或者闲置并存；2、社会资金大量涌入，催生房地产泡沫。但就内蒙古地区来说，是不存在房地产泡沫的；3、加剧分配失衡和分化，必然导致贫富差距扩大；4、加快政府对中低收入阶层财富的掠夺，形成了财富在富人之间的几何级数的扩张和流转。
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对于这些问题，我想可以有以下几个解决办法。
，住房普查。根据相关数据，计算关于保障性住房，棚户区改造的数量，中低收入阶层多少缺房户，缺的程度又是多少。通过这种数据上的依据，来加快房地长政治化、分化改革的进程。
第二，分配效果。廉租房、经适房等保障性住房的是如何分配。如果分配的机制不合理，政策的监管不到位，多少保障房都解决不了中低收入群体的住房问题，相反会激化政策矛盾。所以，这也是需要重点关注的问题。
第三，调控政策保持相当一段时间。这要有两个时间界限：，保证保障房的供应规模；第二，不导致房地产业衰退，或者影响主流产业的发展。与房地产的相关产业有42个产业，房地产倒了，将带来一系列的经济和社会问题。
第四，进一步明确住房属性。住房，既可以是消费品，又可以是投资品。一个健康的城市、地区的发展既包括特色产业，又包括优势产业，包括制造业、第三产业、金融业、物流业等。房产业也是其中之一。这样的经济体生命力才是旺盛的。
记者：有许多专家学者都认为，内蒙古呼包鄂地区乃至整个中国的房地产发展都注定是复杂的，对此您怎么看？
梁荣：对此论点我是支持的，主要有这么几个原因。
首先，这是房地产业发展阶段所决定。其一般规律是：房地产业发展早期阶段波动大，达到成熟阶段后波动相对较小，或者说波动周期较长。美国房地产开发历史接近200年，许多书籍和文章都生动记载了美国土地泡沫破灭前后的繁荣和悲伤的故事。根据我的研究，美国房地产业发展的“拐点”是1985年。但中国房地产业发展的历史也就是20年。
其次，人类社会发展至今，仍然把现代化作为一定时期的发展目标。现代化的过程意味着现代性的增加或社会的进步，似乎能够增加社会的稳定性。但是，在一个变革的社会中，有利于稳定的因素和不利于稳定的因素同时存在。
第三，这是房地产发展本身的复杂性决定的。因为房地产发展涉及城市规划、土地开发、房屋开发和建设、房屋拆迁、房地产产权交易、房地产金融、房地产税收、房地产投资、房地产信托、房地产企业、项目管理、物业管理、房地产法律、房地产市场、土地利用和环境保护及相应制度政策和政府的作用。这么复杂的一个动态系统要实现良性运转，难度是相当大的。
第四，理论研究和创新不够。在社会主义市场经济条件下，如何从我国实际出发，积极吸收和借鉴国外的成功经验和做法，推进房地产市场健康发展，从而促进国民经济可持续发展，这是房地产业发展的一项根本任务，是国民经济实现科学发展的一项迫切要求，更是房地产理论界的一项重大课题。要实现这些目标，加强和推动房地产理论研究和创新是必经之路。
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记者：近年来，国家出台了一系列调控房地产市场的政策，您认为这些政策的调控效果怎么样？
梁荣：“摸着石头过河”被人们称作“中国经济改革的成功战略”。以中国改革的实际来检验，这个论断是值得怀疑的。现代市场制度是一种经过几百年演变才逐渐形成的巨大而复杂的系统，并且是“已被证明是目前可持续的经济体制”。要通过改革行动在很短的历史时期内把这一系统从无到有地建立起来，没有对于这一系统运行规律的现代经济科学的深切把握，没有改革行动的自觉性，这一艰巨的历史任务是不可能顺利完成的。
从这个观点看，“摸着石头过河”只不过是在改革开放初期的领导人和一般参与者普遍缺乏现代经济学知识情况下的一种不得已的选择。长期遵循这种战略，以一种“试试碰碰”的方式进行改
革，只会大大提高改革成本，而且在彼岸目标为何物还不太分明的情况下，实际上很难谈得上如何顺利过渡到彼岸。
纵观中国经济半个多世纪以来的发展历程，我们所遭遇的每一次重大挫折，几乎无不与人们对经济科学的无知和排斥有关，而在上世纪80年代中期中国改革走上了比较自觉进行的轨道以后的每一次重大进展，也几乎都与我们对现代经济科学的认识深化有关。前中国证监会主席刘鸿儒总结中国证券市场发展认为：“中国证券市场前10年的成果主要是认识上的转化与理论上的突破，这是最艰难的，也是具有深远意义的”。所以在我看来，近年来房地产宏观调控是被动的，调控效果有限。
记者：您对呼包鄂地区的房地产市场的展望是怎样的？
梁荣：房子是问题，但不是大问题。城市的活力需要房地产业来维持和激活。从1979年到现在，中国经济在长达30多年的时间内，实现了平均10%的增长率，创造了西方国家称作的“中国奇迹”。
诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼说：“在近20年的时间里，中国10多亿人口的收入提高了4倍。在人类历史上，还从来没有过如此多的人在物质生活方面经历如此快速的改善。”
根据世界银行1991年《世界发展报告》中对从工业革命以后经济发展成功案例的研究，人均产出翻一番的时间，英国从1780年开始用了58年，美国从1839年开始用了47年，日本从1885年开始用了34年，巴西从1961年开始用了18年，韩国从1966年开始用了11年，中国从1977年开始用了10年。因此，考量呼包鄂的房地产发展时，我们要有信心，有耐心。
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