[摘要] 2012年，楼市调控前景未明，楼市温度不见好转，开发商如何多渠道的精准营销，以达成快速去化的目的，成为目前楼市的重中之重。
一场致力于“使房价回归合理”的楼市大戏已经拉开大幕。
2012年，楼市调控前景未明，楼市温度不见好转，开发商如何多渠道的精准营销，以达成快速去化的目的，成为目前楼市的重中之重。
2012年，如何开局成为众多楼盘突出高压重围的重要一步。
2012年，季度，开发商们各自出招，为了购房者，也为了自己。
主动出击， 精准营销成法宝
进取型
随着消费者观望情绪与日俱增，楼市调控日益收紧，采用传统营销方式的开发商感受到了市场寒意，楼市库存压力加大，甚至个别楼盘陷入降价换不来量升的窘境。部分开发商拓宽营销渠道，着手一二手房联动，加以与各种网络媒体和平面媒体的合作方式，以便在重要的销售节点快速回笼资金。
开发商与中介合力奋斗
小张想在呼市买一套90平米左右的二手房，看了好几次房也去过几次中介，但是一直没有找到合适的。前些天小张接到以前去过的一家中介的电话，说在小张中意的地段有一套纯新房，如果确定要买的话，中介可以给9.3折优惠，相比在售房源9.8折优惠总价可以便宜四五万元。小张开始以为这套房源是急售房，是户主有急事要甩卖，但是中介却告之交易是和开发商之间开展的，购房合同也要和开发商签订，这让小张很疑惑。
有一位不愿透露姓名的业内人士接受记者采访时表示：“所谓一二手房联动即开发商与二手房中介公司达成战略协议，开发商借助二手房的渠道销售新房。一二手房联动是一个双赢的营销渠道。卖新房和卖二手房对于中介公司来说是一样的，如果一手房市场不好的情况下，二手房市场也不会太好。一二手房联动会让二手房市场有充足的房源，而且这些房源都是优质房源，这也会带动二手房市场。反过来，在市场低迷的情况下，拓宽销售渠道，可以为开发商在市场竞争中取得更大的交易量。”
业内人士认为，去年，网上卖房平台开始在淡市发力，成功为一些楼盘销售了大批小户型。如今，二手房中介也加入到这个平台，可见开发商对拓展卖房渠道的期待。而对购房者来说，更多的销售渠道意味着更好的服务和更多的选择机会。
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抓住营销“节”点
面对目前的市场境况，房产开发商并没有坐等，而是根据市场状况随机应变，改变直接销售的营销模式，在提升产品品质、扩大形象宣传方面也下足了功夫。
经过春节的淡季，开发商不再盲目集中推盘，季度推盘速度明显放缓，不少楼盘收住节奏静观其变。有的楼盘从集中打价格战中抽身，有的选择进行优惠活动吸引购房者。采访后获悉，在2012年开局，相当一部分开发商开始反思营销模式，他们抓住消费节点，适时推出相应优惠和活动。
随着2月份情人节的到来，各家楼盘纷纷利用情人节“使劲”造势卖房。“现在都不急着推盘，市场还没回暖，如果不是低价，购房者不会轻易出手的。不过情人节还是会有很多活动的。”某楼盘置业顾问这样说到。
记者采访得知，随着调控政策的进一步紧缩，自住客户群成为了目前楼市的重要支撑。而自住客户群中刚性需求特质的就是年轻人结婚购买婚房。于是龙年“情人节”便成了楼市营销不可错过的良机，为了促使市场回暖，众多房企集体为楼市奉献了一场浪漫大戏。像盛世名筑举办了“9999朵玫瑰青城大派送活动”、希望·加州华府举办了“玫瑰达人选秀活动”，不过更多的楼盘还是选择借助节日推出特价房，中海凯旋门就抓住市场契机主推中小户型婚房系列。
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军表示，面对无疑还要长期存在的调控政策，以及越来越理性的置业者，节日促销依然是提高销量的一个重要方式。但在这个过程中，努力提高企业的品牌影响，结合市场情况，迎合购房者的需求更是各房企能否取得成功的关键。
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购房者由观望转向伺机而动
随着春节的结束，无论是购房者还是开发商都从浓浓的节日氛围中走出来，再次迈入焦灼的对峙状态。各方对楼市的关注度再次攀升。业内人士认为：“春节过后，购房者可谓有钱有闲，他们对楼市的关注度再次回升。”关注度的增加直接反映在成交量上。
某网站日前发布的《2012购房者心态调查报告》显示，近7成刚需网友计划在半年内买房。另外随着房贷的松动，各售楼处购房者较年前看房有所增加。从这个数据可以看出来，刚性需求的迫切性比较强烈。
对于刚需盘的集中爆发，业内人士直言：“2012年房地产内部普遍不看好市场，根据经验2011年能够获得一定销量的楼盘都是主打刚需小户型。春节过后是传统的推盘时机，面对高额库存、资金压力，要谋求生存和销量，必须首先打出小户型优惠楼盘。”
“对于下半年走势如何，还很难说。形势看不清，楼盘出货的计划就不好定。如果怕与同行竞争，走快点，早卖不后悔。但万一房子卖了后，楼价上升，这就会损失不少利润。如果慢了，跟在其他楼盘后面走，但市场需求是一定的。晚走，就会少占市场份额。”针对目前形式一楼盘的销售总监说出了她的担忧。
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