[摘要] 清华大学土木水利学院教授刘洪玉在接受早报记者采访时说，对于长效机制，目前社会上有许多的理解。“我的看法，这个长效机制应该是‘促进房地产市场稳定的长效机制’。”
有报道称，住建部相关司室已开始汇总公租房试点情况。 （早报资料）
中共十八届三中全会召开在即，房地产政策走向再度引发舆论聚焦。
■清华大学土木水利学院教授刘洪玉：
清华大学土木水利学院教授刘洪玉在接受早报记者采访时说，对于长效机制，目前社会上有许多的理解。“我的看法，这个长效机制应该是‘促进房地产市场稳定的长效机制’。”
中共中央总书记习近平在主持学习时强调，从国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
此前的10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。刘洪玉和住建部政策研究中心研究员秦虹就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。
外界据此分析，房地产市场长效调控机制呼之欲出。不少券商发布报告称，习近平讲话释放出积极的信号，是新领导层对房地产政策基调的宣示，未来将由堵转疏增加供应，有助于逐步化解当前房地产发展存在的问题。
确定市场边界
此前的2月26日，国务院办公厅发布“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”（国办发〔2013〕17号），其中就加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，作出细化表述：“各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。”
在刘洪玉看来，中国现有房地产市场调控政策，有许多是为了应对房地产市场运行中出现的短期问题，政策随市场环境的变化不断反复、叠加，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果，但长期来看，又引发许多新问题甚至是更严重的问题。
因此，刘洪玉称，应主要从住房政策、土地供应、房地产税收和房地产金融等方面入手，加速建设促进房地产市场稳定发展的长效机制，为房地产市场的稳定运行提供可靠基础和必要条件，为市场参与者行为决策提供合理边界，为支持合理住房消费和管控房地产金融风险提供监管标准，引导市场逐步回归理性。
对于长效机制的出台时间，中国房地产产业协会副会长朱中一认为，中共十八届三中全会讨论的是全面深化改革的内容，会议上不可能讨论得那么细，毕竟是顶层设计。
在朱中一看来，调控是针对市场近期波动，政府采取一些促进市场平稳健康发展的措施；长效机制则要促使这个行业长期平稳健康发展，涵盖住房供应体系、政府监管、土地制度、财税制度，以及房地产行业的转型发展和住宅产业化的问题等。
双轨统筹
财政部财政科学研究所所长贾康的观点是，房地产市场要先托底，实行保障和市场统筹的“双轨统筹”，“统筹好了，长效机制就有了。”
在10月29日中共中央政治局集体学习时，习近平提到，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。
对此，刘洪玉的观点是，政府大包大揽，忽视市场的作用，是不可持续的，会遇到需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系。
刘洪玉在接受新华社记者采访时曾提到，政府的财力毕竟有限，市场能做好的，就应该交给市场去做，都留给政府或大部分留给政府是不可能的，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，也是以居民家庭尽了自己的努力为前提。
保障的方向是公租房。在10月29日中共中央政治局集体学习时，习近平说，要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。
习近平同时提到，要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，形成各方面共同参与的局面。
11月2日，某专业财经媒体报道称，住建部相关司室已开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟在年底召开的城乡建设系统工作会议上，提出相关鼓励推广要求。而饱受非议的经济适用房供应将逐步减少，直至在全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。
与此同时，上述报道提及，住建部也已初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面政策的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”、“淡化户籍准入标准”等。
报道称，对于“经济适用房、廉租住房、公共租赁住房”三房“大并轨”的思路，也已在住建部相关职能部门的考虑之中。在对可行性进行论证之后，住建部可能牵头制定有关方案，与相关部门和地方政府共同讨论。目前，上述思路尚在考虑和研究之中。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，经适房的政策目标不够明确，不可能通过经适房解决大量住房问题，早就应该退出。而公租房或廉租房应该合理管理，托底保障；至于中产阶层的住房问题，需要通过提高收入和完善房地产市场逐步解决。
由于公租房和廉租房沉淀的资金量更大，不少地方政府此前更为偏向于建设可供出售的经适房。但在公平公正的角度，经适房一直饱受非议。
三四线城市库存高企 或成限购退出突破口
房产税扩围的推进同样受到关注。
朱中一认为，新的扩围方案有两方面的东西，存量房考不考虑，以及调节的税率。如果把存量和增量房一起考虑，另外税率如果是累进式的，这对调控起的作用就大一些。
短期内，行政意味浓厚的调控手段仍在主导房地产市场。
伴随着9月房价数据的发布，北京已经率先祭出升级版调控政策“京七条”。11月1日，中国人民银行深圳市中心支行通过官网对外公布：11月6日起，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。而广州等城市目前的二套房贷款首付比例仍为60%。
朱中一认为，调控下一步要更加处理好政府和市场的关系，更加注重市场的手段，这是一个方向。但像上海、北京、广州、深圳等一线城市，还有不少二线城市，房价现在还是增长态势，市场化的调控机制和替代政策没出台以前，肯定还要维持现行调控办法。
国家统计局10月下旬发布的70个大中城市房价数据显示，京沪穗深四大一线城市9月房价同比涨幅全部超过20%。
这一情况在10月仍未见退烧。中指研究院上周末发布的百城房价指数显示，该机构监测的中国100个城市10月份新建住宅平均价格同比上涨10.69%，涨幅高于9月9.48%的平均涨幅。其中，北京、广州、深圳的同比涨幅均超过20%。
中指院和国家统计局的统计口径略有不同。前者统计的样本价格为楼盘对外报价减去优惠后的价格，后者则为实际成交价。
据中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，眼下一线城市楼市的成交量和价格都是往上升的状态，如上海楼市成交量同比有20%多的增长，北京的“日光盘”也非常多。
他认为，限购等行政手段退出，有两个前提：一是供应量要能超过需求量；另一个是房价不会因为限购的退出，形成快速反弹的局面。如果这两个前提能够达成，限购作为行政化的手段会适度地退出。但也可能根据供应情况来看，特大型城市刚性需求是长期化和常态化的，但针对高端的（需求）在一定条件下就会退出。
楼市库存渐增的三四线城市，可能成为突破口。中指院的调查显示，2010年-2012年，该机构调查的61个三四线城市中，60个城市的楼市供销比大于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。
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