[摘要] “没有百姓可承受的房价，就没有新城镇化”。在近日一场论坛上，国家发改委规划司副司长袁喜禄的声音引人注目。
“没有百姓可承受的房价，就没有新城镇化”。在近日一场论坛上，国家发改委规划司副司长袁喜禄的声音引人注目。然而近期的房地产走势却让房价离“百姓可承受”的标准越来越远——5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个。不仅如此，原本就“令人仰视”的一线城市房价齐齐迎来了10%以上的涨幅，被称为“史上最严调控”的“新国五条”显得有几分尴尬和无奈。
有媒体报道，从近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除在今年下半年调整政策的可能。在推进城镇化将释放大量住房需求的背景之下，以往通过“行政手腕”调控的手段恐将不利于房地产市场稳定，甚至影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”也许将成为未来调控方向。
一线城市高调领涨楼市调控遭遇“抗药性”？
房地产调控力度不断加码，“国五条”最严调控落地近两个月，然而数据显示广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先，被视为最严调控的北京，二手房以2.0%的环比涨幅居之首。
房价原本就高得离谱的一线城市，为何反而成为领涨先锋？是调控措施未扼住涨价咽喉，还是地方政府执行政策未动真格，还是地产商负隅顽抗？
——土地财政依赖难改卖地冲动，地价再创新高。
美联物业研究中心监测数据显示，主要一线城市前4月土地市场成交量价齐升，北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初，广州拍出一块新地王，折合楼面地价2.6万元/平方米，而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元/平方米。“面粉贵成这样，面包怎能不涨？”一位房地产商告诉记者。
“这种拍卖的办法，就是地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡：如果地方政府、尤其是一线城市再不改革土地出让的定价方式，调控房地产很难完成既定目标，也让普通百姓住有所居的中国梦看上去很遥远。
——个税调控“悬空”，多城市“只见楼梯响，不见人下来”。
从3月底国五条地方细则落地大限至今，已经两个月时间，除了北京等少数城市以外，绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。记者走访二手房交易市场时发现，原本意在抑制卖房炒房冲动的个税，却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”，还有一些城市的说法是“要等中央出台规范的指导意见”，各种说法铺天盖地，效果则是“只见楼梯响，不见人下来”。
——“上有政策”，下有对策”，冲抵调控效果。
位于广州南沙的楼盘天玺湾，为了应对政府限价，就想出了把原本规划出售的精装房合同，分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在12000元左右的楼盘，今年4月底就“离奇”下降到不足1万元。
“房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示，在实行限价的北京和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个，就看政府动不动真格管了”。
熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。“如果政府不能严格加强市场监管，再严格的调控措施也只会变成‘空调’。”
调调涨涨，楼市已有“抗药性”的房价统计数据让购房者揪心，东方财富网一项针对近5000名网友的调查显示，64.4%的人认为房价还会进一步上涨。
记者走访了多家在售楼盘均发现，房价上涨预期仍旧强烈。“看过的一些热点楼盘好几个都是日光盘，让人心慌，现在不出手恐怕更买不起。”在北京大兴区一家楼盘看房的小胡说。这家楼盘的售楼员小庞说：“调控增加了买房者的成本和流程的复杂程度，房价该涨还得涨。”
“调控遏制了房价过快上涨的势头，但从三个月到半年左右的短期来看，房价温和上涨的可能性仍较大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者说，“如果政府不采取进一步措施，现阶段房价很难出现拐点。”
十年调控，从调整投资性需求降温楼市，到出手救市，再到调控重重加码，祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。陈晟说，在这个长期调控过程中，京沪等一线城市部分地区房价翻一倍的区域比比皆是，房价合理回归的预期并未稳定。
北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为，调控政策在抑制楼市投机的同时，部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期，调控措施既要控制房价过快增长，又要保障刚需人群不被调控“误伤”。
暨南大学管理学院教授胡刚认为，十年调控，政府出台了很多方案，用了很多手法，可以说，简单的、见效快的方式基本用过了，调控也开始遭遇越来越强的“抗药性”。必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题，“短期行政调控为长期制度建设赢得时间，才有意义。”
尹斌说，房地产也是投资市场，房子也具投资属性，因此，房价不单纯跟调控和供需有关，还和投资热点及宏观经济形势相关联，比如流动性过剩带来的影响，老百姓又缺乏有效的投资渠道，房地产市场就很容易成为投资投机的“蓄水池”。(半月谈网/记者 欧甸丘 乌梦达 刘敏)
楼市调控政策重估在即，“去行政化”将成方向？
从近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。
“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。
分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。
针对当前市场变化，决策层正在研究评估，拟经过一段时间观察后，决定是否对政策进行调整。
“新国五条”出台后，个别条款引发市场争议。其中，二手房个税新政已致多地二手房成交量出现腰斩。各地在落实政策的过程中，也祭出“限价令”等行政色彩浓厚的手段，造成市场供应短缺，房价上涨预期强烈。
事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。
业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。
在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。
房产税可能是上述“长期调控”手段之一。多地房产税试点方案已经上报，在上海、重庆试点两年多之后，不排除该税种年内扩大试点。
房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。(中国证券报，记者 张敏)
楼市调控期盼更多市场手段
业界普遍认为，中国现阶段房地产市场是“多种病症并发”，单凭房产税、交易税等某一税收都难以达到功效，需通过房产税、交易税等税收政策与疏导市场政策的交替实施、配套运用，“对症下药”才能实现中国房地产市场“药到病除”。
2011年1月底，中国开始在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档；重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%－1.2%。
据了解，两地实行房产税后，对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但两地房价仍“稳中有升”。
在调控新政逐渐发力的同时，众多学者及业内人士表示，“国五条”以及地方细则征税的对象、范围存在“一刀切”问题。
“楼市调控的初衷是遏制投机炒房，但目前广大改善性需求、刚性需求也被囊括在内，成为征税对象，各地细则普遍缺乏诚意。”中国房地产研究会副会长胡志刚说，只有通过征收房产税来配合控制房价，才能帮助楼市实现“量跌价稳”。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说，虽然房产税对房价的打压作用可能达不到部分人的预期，但对市场产生的影响将十分深远：对以投资为主要目的的购房者形成威慑，逼迫其出售或出租闲置房产，保障市民基本的居住性需求；缓解地方政府部门建保障房的压力，获得间接。
复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为，房产税究其本质属于财产性税收，是对现行比较单一的税制进行补充与完善。通过房产税的调节，一方面可缩小现阶段过大的贫富差距，另一方面也可增加地方税源，缓解地方政府对土地财政的依赖。
胡志刚则建议，在房产税政策出台之前，一方面有关部门要紧锣密鼓地制定房地产税制的长远规划和明年起步的实施方案，眼下先完成税收的立法工作；另一方面对外继续宣传诠释房地产税制的远景打算。
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