[摘要] “五一”小长假即将来临，关于假期如何安排的讨论也开始热闹起来。本周，深圳报业集团地产部开展了一场关于深圳市民五一购房意愿的网络调查，不少刚需人群参加投票。
80后携70后扛鼎
据记者在宝安区多个热点楼盘现场发现，虽然让利幅度有限，但仍然吸引了不少年轻人前来看房。此次本报开展的网络调查结果也表明，目前有意愿购房的年龄层主要集中在80后和70后，分别占到44.8%和40.8%。
根据研究人士指出，由于受到调控政策的影响，市场刚需主体为80后群体。记者在南山区一家小型游戏软件公司走访发现，公司员工9成以上均为80后人群，问及五一的度假安排，其中约三分之一的员工表示，五一假期有看房计划，个别员工甚至直接表态已经考察过多个楼盘，因而计划在五一假期做最终决定。公司财务部员工曾小姐就是买房大军中的一员，她向记者透露，春节后一直在宝安区各楼盘间穿梭，在多番比较之后，已经有了明确目标，有望在五一节实现买房心愿。
“买自己买得起的房子”
根据此前万科发布的数据，虽有42万人持有房票，但其中同时手握足够钞票的则只剩12万。春节过后，这12万持票刚需“蛋糕”逐渐缩小，加之近期的存量消化速度有所加快，对开发商也提出了更严峻的要求。
当然影响刚需入市的因素并非只有政策和产品，对于购买力整体偏弱的刚需族而言，价格才是成交与否的主导力。本次调查中，62.1%的网友购房的心理价位在万元以内，32%的网友购房心理价位在1万至2万之间。由此可见，真正有购房实力的这3成客户，才是开发商们抢滩的重点。
与此同时，值得注意的是，虽然不少研究人士都放言，深圳楼价已经不存在明显下行空间。但买房市场中，有超过一半的人持有房价将继续下调的观望态度，这无疑与年初有所减弱的观望情绪形成反差。业内人士指出，这与今年调控政策的持续收紧不无关系。
据记者在踩盘过程中采访的多数看房者则表示，尽管期待房价进一步下降，但联系到实际需求与经济实力，他们选择现阶段买房，“买自己买得起的房子”。
买哪种？2房、3房占8成
哪种户型才是现阶段置业者心中的理想户型呢？本次调查的结果显示，2房和3房成为重点的需求户型，所占比率分别为33.3%和47.2%。此外，1房和单方的需求合计才5.3%，选择其他户型的有14.2%。
这一票选结果与此前万科发布的研究报告出入并不明显，可见2房、3房已经是当前市场的主流选择，这两种户型所代表的家庭居住型产品需求已经逐渐凸显。
近日的成交数据也显示，90平方米以下的物业成交占据了新房成交的主力，约占全部成交量的七成。多家研究机构的报告也指出，目前深圳整体市场主要以200万元以下刚需盘主导成交。
问及对五一成交的主力户型的预测，多数业内专家认为，对于刚需群体而言，中小户型无疑更利于控制总价，减轻购房压力，五一假期或将继续引领成交市场。
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2012年楼市可以概括为：1、大面积降价，大幅度降价，尤其集中在周边郊区。2、中心城区仍有撑下去的本钱，优惠有点，但不多。有想淘"笋盘"的买家可以出动了，周边郊区盘跌价20%~30%的就可以出手，不是底部也离底部不远了
近日，和黄在番禺的项目珊瑚湾畔掀起降价大潮，平均降幅接近1万元/平方米。作为港资大型房地产企业尚且如此，那么，其他开发商是否也将面临价格下调的压力，跟风降楼价？五一小黄金周将到，楼市是否以"降"字为准？在降声一片的今天，开发商应该如何做到尽量减少前业主的损失。而作为市场经济支柱的房地产行业，买家又该如何理性面对自己的房子降价后的尴尬？
降价房企阵营扩大五一楼价将呈下行
据悉，和黄在番禺的项目珊瑚湾畔近日推出了20多套特价单位，毛坯房售价每平方米1万元左右。而该楼盘从2010年2月开始，均价每平米升到2万元(带装修)。随着大型港资房企的降价潮之后，星河湾七期盛荟最近也推出部分特价单位，1.95万元/平方米，带1万元/平方米装修，之前的楼价是2.5万元/平方米。对于将到的五一小长假，开发商是否会纷纷效仿而抗起降价大旗？
不降价基本卖不动
方圆地产首席分析师邓浩志认为，目前降价的不仅是港资房企开发的楼盘，从化、花都、南沙、番禺等近郊楼盘都出现大面积、大幅度的价格下调，预计五一前后应该是集中推货，集中降价促销的重要节点。他表示，自农历新年后个别大开发商、大项目引领降价后，不降价的项目陷入了更加严重的销售困境，所以目前大量项目跟进降价，而在供应量充足的近郊，降价尤为突入，不降价或少降价的项目基本是卖不动。
经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，五一楼市价格仍有下行的空间。就目前广州十区两市的房价来看，从去年四季度开始，已经出现了明显的下滑态势。从遮遮掩掩的优惠促销，到目前的个别楼盘直接大幅降价出货，房价下行的压力逐渐凸显。
五一余货多压力大
根据合富辉煌监测，预计4月1日~5月3日期间，全市十区在售货量约5万套，与2010年十一的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，由于五一黄金月约七成货量集中在外围且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注。五一成交是否理想关键看外围区域出货情况，降价促销将成为提升成交的有效途径。他预测花都、番禺难有普遍降价，南沙价格促销持续；但中心区下调空间有限。
通过剖析一季度市场的回暖迹象，黎文江认为回暖的主要原因是贷款放松、降价带动、有效推广及市场触底后的适当回暖。因此，如果能把握当前信贷利好的时机，借助传统楼市黄金月的推动，实行有效的价格促销，以价换量，则有机会确保回暖持续；而持续的良好成交亦能增强置业者入市信心，促成以量带量的良性局面。
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