[摘要] 楼市调控政策已经持续了近两年的时间，房地产市场价格也得到了初步遏制，但是正如温家宝总理所说，楼市价格还未回归到合理区间，而在这样的情况下，全国许多城市尤其是一线城市上海的二手房成交量却持续回升，部分房价有小幅攀升，大量刚需在压抑两年后开始释放，未来房产调控政策何去何从值得关注。
调控两年效果明显
此次始于2009年底2010年初的房产调控政策，已经走过了两年的时间了，通过“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”、二套房涨利率、停止三套房公积金贷款，加大住房保障力度等多种手段等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，过快上涨的房价得到了初步遏制，调控效果初步显现。
根据国家统计局2月18日公布数据显示，2012年1月份，70个大中城市新建商品住宅 (不含保障性住房)价格与上月相比，下降的城市有48个，持平的城市有22个，环比价格下降和持平的城市增加了2个，全部出现停涨。中指研究院的数据也显示，1至3月，300个城市成交楼面均价为每平方米788元，环比下跌20%，同比下跌22%。
在成交下降，价格趋稳的情况下，各地土地市场也显得冷淡，中指研究院数据表明，300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度，300个城市共成交土地5452宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。
在一系列严格调控措施之下，房地产市场的状况有了初步改变，而随着中央政府的屡次表态，调控政策不会出现明显的放松，未来的调控效果或会进一步明显。
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各方博弈加剧 调控阻力较大
伴随着楼市调控的深入，各方利益博弈不断加大，尤其是地方政府对土地财政的依赖现象并没有得到有效的改变，随着时间的推移，财政压力将进一步显现，调控阻力进一步加剧。
2010年以来，伴随着欧债危机的持续恶化、美国经济的低迷、世界政治局势的动荡，各国经济发展缓慢甚至出现倒退，在这样的背景下，中国经济的发展也大受影响，GDP增速明显放缓，在政府工作报告(专题)中，更是首次把经济增速目标定在8%以下，而作为经济发展动力之一的房地产市场此时面临的境地较为尴尬：严格的调控政策必然会对经济发展造成一些负面影响，在未来一段时间，如果经济面持续疲软，楼市政策可能面临弱化的压力。
在地方，由于现实土地财政等多因素的存在，调控政策已经给地方经济造成巨大压力，去年以来，地方政府试探性的松绑措施不断，从佛山到芜湖，这样的城市不在少数，而随着财政状况的进一步吃紧，地方经济的不断低迷，未来地方政府的松绑措施或者变相松绑措施或会加剧，各方博弈逐步进入深水区。
而从开发商角度来看，自调控以来，开发商的资金压力就持续紧张，尤其是近年来购地激进的公司，不仅小公司，大的诸如绿城公司也难以避免，一年多来，各开发商想尽各种办法提高销量，回笼资金，但是效果似乎也并不明显，市场总体库存量还是不断攀升，对调控政策松绑的期望尤其强烈。
以上海为例，据信义房屋据显示，上海3月二手房成交16442套，创13个月以来单月成交新高，环比较2月上涨64.16%。从全市成交二手房总金额来看，3月环比上升78.35%。而从全市成交总面积来看，3月环比上升43.9%。
而在成交量增加的情况下，上海市的二手房成交价也出现小幅抬升。据21世纪不动产对上海40个标杆楼盘持续价格监测显示，3月末二手房价上涨的标杆楼盘数有所扩大，不过涨幅均在5%以下。3月上海二手住宅成交均价为1.65万元/平方米，环比(较2月)提升9.7%，同比(较去年3月)提升3.8%。
大批刚需入市推动二手房市场回暖情况表明市场依然有较大的需求潜力，据信义房屋的数百份的调查数据显示，近六成的客户打算在半年之内购房，其中3个月内急于购房的客户占24.6%，刚需则占了很大比例。在经过长期的市场压抑之后，如果开发商能够合理加以引导，其释放的能量也不容小觑。
楼市政策何去何从
在多种利益的激烈博弈之下，加之宏观信贷政策的相对宽松，市场刚性需求开始释放，房地产市场的未来走势值得关注，楼市政策何去何从也耐人寻味。
如果从紧的调控政策继续实施，那么对整体宏观经济的负面影响也是很明显的，经济下行的压力将进一步加大，甚至会波及整体行业，同时，这一政策还将面临地方政府、开发商等其他利益主体的压力，在多方利益整体考量面前，未来政策走向值得关注。如果此时放松调控，前期楼市调控的效果或会毁于一旦，房价或将重新步入快速上涨的恶性轨道，政府的形象，普通百姓的利益将受到严重损害，未来经济的泡沫风险将会进一步加剧。
而笔者以为，从目前实际情况来看，房产调控的效果并未达到最初的理想状态，在这样两难的情况下，相关部门倒不如去反思政策制定的初衷，探究政策取得的成绩以及存在的问题，从解决刚性的居住需求角度出发，使政策得到进一步的优化，并最终实现整体经济、房价的一个合理平衡发展，使政府、开发商、民众的利益诉求得到有效平衡，并最终促进经济社会的和谐发展。
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