[摘要] 新修订的《包头市物业管理条例》针对目前物业管理中存在的业主大会和业主委员会难以成立、物业服务企业规范化服务不到位、业主不能依法缴纳物业服务费等问题，新增和修改了相应的内容。新《条例》的施行将给居民的生活带来多大影响呢？让我们通过五个例子，解读条例施行后物业管理将发生的变化。
新修订的《包头市物业管理条例》针对目前物业管理中存在的业主大会和业主委员会难以成立、物业服务企业规范化服务不到位、业主不能依法缴纳物业服务费等问题，新增和修改了相应的内容。新《条例》的施行将给居民的生活带来多大影响呢？让我们通过五个例子，解读条例施行后物业管理将发生的变化。
变化一：业委会的成立
刘先生家住青山区的一个新小区，刚入住时单元门口曾经贴过通知，要成立小区的业主委员会，可是刘先生工作繁忙，每天就是单位和家两点一线，对业主委员会这事既不了解也没有热情。而他听说，小区里像他这样心理的业主还不少，成立业主委员会的事后来也就不了了之了。
【相关条例】
第二十七条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。
第二十八条 居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间，未能选聘到物业服务企业的，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定，并定期向社会公布。
【解读】
记者从市物业管理处了解到，我市目前有近千个小区，可是有小区业主委员会的只有200多家，许多小区建成后并没有主动成立业主委员会的意识。
“符合成立条件的小区，应该是建设单位告知旗县区房管部门，或业主代表联名提出申请成立业主委员会。居委会是基层群众的自治性组织，社区服务站是社区管理体制创新、延伸政府公共服务职能的平台，在社区管理、公共服务、维护社区秩序等方面与物业管理有很多相同和交叉的职责，所以这次增加了居委会或社区服务站代履行业主委员会的职责。”市物业管理处张处长告诉记者，“而对那些没有物业管理的小区，居委会和社区服务站可以代管，包括环境卫生、公共秩序、公共设施等，居民们缴纳相应的费用，这样可以提高城市管理的整体水平。”
变化二：物业费的收取
马先生去年在高新区买了一套新房，11月份刚刚拿了钥匙，领钥匙之前交了一年的物业费，可是他发现小区里道路建设还没有完工，绿化也没做好，而且供暖也没有开始，供电不稳定，每天装修人员都要找物业来修，很麻烦。
【相关条例】
第三十六条 新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业服务费：(一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格；(二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准，具备使用条件，其中绿化可以在物业验收合格后的个绿化季节内完成；(三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕；(四)具备物业管理条件。
【解读】
“按原来的规定，自接到收房通知两个月后，即使没领钥匙物业费也得照样交，虽然交了费，可是业主前期仍然会遇到很多问题，这也可能是物业企业承接了不符合交付条件的物业，后期管理中，责任是物业还是建设单位的，处理时可能会发生矛盾，所以新条例对收取前期物业费进行了规定。”张处长说。
中港物业的刘军也表示，新条例的第38条对物业企业承接物业作出了要求，现在有的小区交付使用时确实存在绿化没做完等问题，相关的规定是条例的亮点。
变化三：物业费的定价
原来李女士住在青山区，小区的物业费是每平方米每月8毛钱，上个月刚刚搬进新小区，物业费变成了1.8元，“养”房子的钱涨了不少，而物业费究竟花在哪儿了，谁定的价她就不知道了。
【相关条例】
第五十六条 住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第五十七条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。
第五十八条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。
【解读】
据市物业管理处张处长介绍，新条例中，明确了按照物业管理区域的不同性质、不同类型和不同情况对物业服务费进行定价，而且还对物业企业的收费行为进行了规范，并要求物业企业公示物业费的使用情况，让业主们明明白白消费。
负责总部经济园小区物业的海德物业公司的总经理吴凤军表示，很多业主不了解物业服务的范围，有时范围内外的事情都来找物业，这次法规对物业企业和业主的权利和义务都再次明确了，管理就会更好了。
变化四：物业擅自撤出小区
刘先生所在的小区建成于2007年，他在这里住了6年，物业至少换了三茬，业主不满物业的管理，物业因为收不齐物业费无法维持经营，最可气的是，最后一家物业公司说撤就撤了，小区没人管了，垃圾堆得到处都是。
【相关条例】
第六十三条 物业服务企业收取物业服务费后，擅自撤出或者停止物业服务的，房产行政主管部门应当督促其履行合同；对不继续履行合同的，依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。
物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目；物业服务企业法定代表人在三年内不得在本市从事物业管理活动。
第六十四条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照年物业项目收费的10%向旗县区房产行政主管部门缴存物业服务保证金，专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。
第六十七条 物业管理实行信用管理制度。市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案，定期进行评定，并向社会公布。
【解读】
目前，物业服务企业在合同期间擅自撤出或者停止物业服务的情况时有发生，给小区正常管理和居民生活都带来了很多问题。“我市现有物业企业279家，有管得好业主认可的，也有管不好收费困难的，突然撤出小区的情况也存在，这次条例规定要对物业企业收取保证金，实行信用管理制度，相关的办法正在研究准备出台。“张处长说。
变化五：小区停车难
自从住进了新小区，“下班早回家”成了张先生的生活信条，不为别的，就为“抢车位”。他家的小区里，路面、单元门口，能停车的地方都停上车了。前段时间听说物业把部分停车位锁上了地锁出租，业主们纷纷反对，甚至集体把地锁给拆了。
【相关条例】
第七十九条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，属于全体业主共有，但是不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
在物业管理区域内，占用业主共有道路、场地停放汽车的，应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途，由业主大会决定。
【解读】
现在住宅小区内汽车保有量不断增加，汽车的停放问题已经成为了维护住宅小区内正常秩序的重要内容。张处长介绍，这次的条例规范了小区内汽车停放，希望对缓解业主和物业之间就汽车停放管理产生的矛盾有积极作用。
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